Kjøp og salg av fast eiendom er en av de mest anvendte metodene for hvitvasking. Etter en rekke gjennomførte tilsyn kommer Finanstilsynet nå med klare signaler til eiendomsmeglerbransjen om å iverksette tiltak for å sikre etterlevelse av hvitvaskingsregelverket.
Eiendomsbransjens utfordringer sammenfaller delvis med de utfordringene som er påpekt for bank- og finansbransjens del. Kjennskap til hvitvaskingsrisikoen i eiendomsbransjen er relevant ikke bare for meglerforetak, men også for andre finansforetak som er involvert i eiendomstransaksjoner eller som har eiendomsforetak- og investorer som kunder.
Finanstilsynets tilsyn med både bank, finans og eiendomsbransjen har den senere tid fått en del oppmerksomhet i media. Rapporter etter tilsyn er fulgt opp med en oppdatert risikovurdering for hvitvasking og terrorfinansiering fra Finanstilsynet. Tilsvarende har EU identifisert sårbarhetspunkter hos rapporteringspliktige[1]. Et av sårbarhetspunktene er direkte rettet mot eiendomsmeglingsvirksomhetenes etterlevelse av hvitvaskingsregelverket. De klare signalene fra Finanstilsynet om at hvitvaskingstilsyn er en viktig prioritet kan med rette tas alvorlig, og konsekvensene ved brudd på regelverket har vi allerede sett konturene av. Det kan bli kostbart.
Hvitvasking og terrorfinansiering
I Finanstilsynets veileder til etterlevelse av hvitvaskingsregelverket forklares at formålet med hvitvasking er å skjule opprinnelsen til utbytte fra straffbare handlinger. Hvitvasking kjennetegnes ved at slikt utbytte integreres i den lovlige økonomien og dermed fremstår som legitimt. Utbytte fra en straffbar handling kan være penger generert fra organisert kriminalitet som eksempelvis narkotikahandel, menneske- og/eller våpensmugling, eller underslag, arbeidslivskriminalitet, skatteunndragelse, bedrageri eller korrupsjon. Finansiering av terror er medvirkning til en terrorhandling eller medvirkning til opprettholdelse av en terrororganisasjon. Terror kan finansieres med midler med både legalt og illegalt opphav.
Nasjonal risikovurdering av hvitvasking og terrorfinansiering i Norge 2018[2], fremhever følgende fremgangsmetoder som ‘røde flagg’:
- kontant betaling,
- overføring av illegale midler til klientkonto fra finansinstitusjon,
- annen bruk av klientkonto eksempelvis fiktive lån,
- illegale midler er inkorporert i fast eiendom,
- fast eiendoms verdi er manipulert,
- lånebedrageri og bruk av stråmenn,
- kompliserte selskapsstrukturer,
- utenlandske foretak,
- blanco-skjøte
Som Finanstilsynet videre påpeker er fast eiendom kapitalintensiv, og hvitvasking av store beløp kan gjennomføres i én operasjon. Store illegale beløp kan investeres i fast eiendom, og deretter re-investeres og integreres i den legale økonomien med relativt liten risiko for tap ved senere salg eller utleie av eiendommen.
Også internasjonale erfaringer viser at kjøp av fast eiendom er en av de mest benyttede metoder for å hvitvaske utbytte fra kriminalitet. Eiendomsmeglerbransjen er derfor rapporteringspliktig og har fått et særskilt ansvar for å motarbeide slik hvitvasking.
Eiendomsbransjen har en lang vei å gå
Finanstilsynets rapporter viser en klar «modenhetsforskjell» i de ulike bransjene. Mens det i bank- og finansbransjen i hovedsak rapporteres om manglende oppfølgning og utføring av lovpålagte plikter, viser tilsynets rapporter at eiendomsbransjen har en lang vei å gå også på bevisstgjøring av hvilke plikter man har.
Et gjennomgående avvik på et flertall av de tilsyn som ble gjennomført, var etterlevelse av den plikt som følger av hvitvaskingsloven § 7 om identifisering og vurdering av risikoen for hvitvasking og terrorfinansiering knyttet til egen virksomhet. Formålet med risikovurderingen er å kartlegge og beskrive foretakets risiko for hvitvasking og terrorfinansiering og derigjennom danne grunnlag for de rutiner foretaket må etablere for å forebygge og avdekke hvitvasking. Risikovurderingen må utarbeides individuelt og konkret. Denne type risikovurderinger ble under tilsynene avdekket å være fraværende, utdaterte, mangelfulle eller til dels direkte feil.
Som en konsekvens av mangler tilknyttet krav til risikovurdering, avdekker tilsynet også mangler ved flere av foretakenes arbeidsrutiner. Finanstilsynet bemerket mangelfulle, utdaterte rutiner som var lite egnet til å forebygge og avdekke hvitvasking, i tillegg til manglende konkrete rutiner for forsterket kundekontroll og gjennomføring av nærmere undersøkelser. Også avvik ved internkontroll er avdekket for flere foretak, og hvor Finanstilsynet særlig fremhever at etablering av enkelte kontrollrutiner ikke nødvendigvis er samsvarende med at lovens krav er oppfylt.
Oppjustert risiko for hvitvasking og terrorfinansiering
Antatt risiko for hvitvasking og terrorfinansiering i eiendomsmeglerbransjen er nå oppjustert til å være medium/høy. Ved formidling av næringseiendom anses risikoen å være høyere enn for privatboliger. Finanstilsynet skisserer et scenario for hvitvasking hvor illegale midler investeres i fast eiendom, deretter re-investeres og integreres i den legale økonomien med relativt liten risiko for tap ved senere salg eller utleie av eiendommen. Illegale midler eller svart arbeid benyttes for å oppgradere eiendommene, og når eiendommen selges eller leies ut blir de illegale midlene hvitvasket og integrert i den legale økonomien. Pris på eiendom er dessuten mindre transparent og fast enn prisen på for eksempler noterte verdipapirer, hvilket gjør det mulig å uoppdaget overføre illegale midler utover eiendommers reelle verdi.
Særlig interessant er Finanstilsynets fokus på bruk av blanco-skjøte som verktøy for å hvitvaske utbytte fra straffbare handlinger. Ved ønske om bruk av blanco-skjøte i en transaksjon må eiendomsmeglere forstå at dette er et rødt flagg som må trigge videre undersøkelser. ØKOKRIM legger til grunn at et blanco-skjøte benyttes med det formål å anonymisere og skjule bakmenn. Dette bør også være et tankekors for eiendomsbransjen.
Hva skjer i bransjen?
Vi erfarer at en rekke meglerhus har iverksatt tiltak for å sikre etterlevelse (compliance) av regelverket. Det var trolig forvent et rundskriv med en oppdatert risikovurdering tilknyttet hvitvasking og terrorfinansiering. Da er utfordringen for de rapporteringspliktige å få en forståelse og et eierskap til den oppdaterte vurderingen av iboende risiko for hvitvasking.
Strengere krav til etablering og oppfølging av kundeforhold
Det stilles nå strengere krav til kundetiltak og oppfølging av kundeforhold for å sikre at foretakene kjenner sine kunder. Når kjenner en egentlig kunden godt nok? Og er det tilstrekkelig å legge til grunn den hvitvaskingsrutinen som en annen tjenesteleverandør har gjennomført på samme aktør?
Som både Finanstilsynets og EUs pressemelding i slutten av juli viser, gjenstår en rekke sårbarhetsområder hva gjelder arbeidet for å håndtere risiko for hvitvask. Komplekse selskapsstrukturer vanskeliggjør muligheten for kontroll av reell rettighetshaver – og med det kjenne kunden og midlenes opprinnelse med sikkerhet. Falsk dokumentasjon benyttes for å skjule identitet, og flytting av aktiviteter til markeder eller aktører med mindre fokus på antihvitvaskarbeid kan være effektive virkemidler for en hvitvasker. Det ligger under den enkelte rapporteringspliktiges ansvar å vurdere hvordan slike sårbarhetsområder skal håndteres.
Klart det er en særlig risiko for hvitvasking i tilknytning til bruk av kundekonto og klientkonto. Men har megler kontroll på hvordan hvitvaskere setter opp fiktive lån mellom to parter for å skape finansielle transaksjoner til eller fra kunde/klientkontoer for å legitimere overføring av midler med ulovlig opprinnelse? Hvordan avdekkes at et lån er fiktivt?
Oppdaterte vurderinger og rutiner er ingen hvilepute
For de rapporteringspliktige er det utfordrende å til enhver tid ha kontroll. Det er strenge krav som stilles når aktørene til enhver tid skal implementere de ulike oppdateringer som finner sted på området. De økte kravene til kontroll fordrer at det settes av dedikerte ressurser som til enhver tid sikrer oppdaterte risikovurderinger med tilhørende oppdateringer i foretakets rutiner hvor dette blir påkrevd.
Eiendomsmeglerbransjen har fått et viktig ansvar mht. antihvitvasking, og oppmerksomheten fra både Finanstilsynet og EU forventes å intensiveres. Oppdaterte risikovurderinger og rutiner er ingen hvilepute. Det kreves et aktivt eierskap, bevisstgjøring og forvaltning av egne rutiner og retningslinjer for å sikre både etterlevelse og effektiv drift. Dette er avgjørende for både lønnsomhet og eksistens, og for å unngå å drukne i rapporteringsplikten eller snuble i regelverket.
[1] https://ec.europa.eu/info/sites/info/files/supranational_risk_assessment_of_the_money_laundering_and_terrorist_financing_risks_affecting_the_union.pdf
[2] https://www.regjeringen.no/contentassets/58f96ea9756d4457be3095609624d96d/nasjonal-riskikovurdering.pdf
